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好端端的公租房,為什麼少有人申請入住?

好端端的公租房,為什麼少有人申請入住?

被「冷落」的公租房

華說

公租房,大名公共租賃房,是保障房傢族的「後起之秀」。與廉租房、經濟適用房、動遷安置房等實行多年,早已為人們熟知不同,公租房的興起,還是這一兩年的事情。這時間,也差不多恰好是一個開發的周期:在緊鑼密鼓地投入建設之後,各地的公租房開始陸陸續續地上市瞭。

願望與現實之間,似乎總是有些距離。被寄予厚望的公租房甫一上市,便遭遇瞭一個不大不小的尷尬:想象之中的排隊申請一房難求的火爆場面沒有出現,取而代之的,是門可羅雀少人問津,一派冷清景象。新華社的報道說,馨寧公寓和尚景園,是上海首批面向社會供應的市籌公租房項目,分別位於徐匯華涇地區和楊浦新江灣地區,均為全裝修房,累計有房源5100套。目前,首期申請已經結束,項目總申請率約在四成。據稱,尚景園申請期間,接受咨詢有1萬多人次,但最後提交的申請書隻有586份。

無獨有偶。武漢市首批公租房住戶目前已搬進南湖新城公租房小區。在此次供應的913套公租房中,僅有270套住上瞭租戶,還有640多套無人問津。報道說,這批公租房是去年10月裝修好的,11月1日開始接受申請。在申請時間內,僅有317戶符合條件的傢庭遞交瞭申請書。在選房時,又有幾十戶放棄瞭資格。當地房管部門的負責人說,這批公租房原計劃在去年12月底辦理入住,讓租戶能在新房裡過年。但是,申請人數一直太少,相關工作難以開展,才推遲至今。而即將推出下一個公租房項目有2000多套房源可供選擇,但估計最多隻有500戶申請。未來三年,洪山區計劃籌集1 .5萬套公租房。他憂心忡忡地表示:「我們就是擔心沒人申請。」

從預想中的唯恐踏破門檻到現實中的擔心沒人申請,這樣的落差,不可謂不大。究竟發生瞭什麼事情,讓公租房「淪落」至此?報道給出的答案:認為租金過高是主要原因,此外還有地理位置偏僻,以及申請標準嚴格等因素。然以愚觀之,這樣的分析,未中肯綮。公租房的「冷遇」,別有原因在。

從政策設計上說,廉租房、經濟適用房、動遷安置房等保障房的適應人群,有著嚴格的收入準入標準,運作相對封閉。但公共租賃房雲者,著力點在「公共」二字,其目標意圖指向則開放得多,尤其是在收入方面。實際上,各地的公租房申請,在收入方面的規定較為寬松。而公租房的租金制定,從一開始就明確以市場價格為歸依。因此,倘若說公租房遭到冷落,是由於「租金過高」,則顯然文不對題。既然是看著市場價格行事,何來有「過高」之說?更何況,上海與武漢的首批公租房的租金,均按「略低於市場價格」的原則制定。既然「略低於市場價格」,更無過高的可能瞭。

一個事實的反證是,倘若是租金過高——租價超過市場價格,則這些公租房不可能租出去,但實際上已經有部分房源出租出去瞭,雖然不是全部。而且周邊區域類似檔次和價格的社會租賃房源也在市場上成交。這顯然否決瞭租金過高的判斷。地理位置偏僻一說,亦不成立,其理由正與租金問題相同

公租房遭遇「冷落」,根本的原因其實在於,從一開始這些公租房就沒有根據市場需求而建設!眾所周知, 「十二五」期間,我國將規劃建設3600萬萬套保障房。按照年度目標分解,去年開工建設1000萬套,今年預計將開工800萬套。縱看古今,橫看中外,如此龐大的保障房建設計劃,迄今無出其右者。而為瞭將這一龐大計劃落到實處,每年,住房和城鄉建設部都會代表中央政府,與各地的地方政府簽定住房保障工作目標責任書。這是一紙「軍令狀」,不容討價還價,必須如期確保完成。否則,地方政府的主事者的烏紗帽可能不保。

不難想象,在這樣的局限條件下,對地方政府而言,首要的是盡全力完成上頭下達的保障房數量指標。至於這些保障房建成之後如何分配,是不是符合市場,那是下一步菜需要考慮的事情。地理位置偏僻的城鄉結合部乃至郊區,自然是首選。一則土地資源豐富,保障房建設可以大規模展開,二則最為頭疼的拆遷工作量也較城區大大下降,保障房建設可以快速地推進。然而問題也恰恰出在這裡:建設是容易瞭,但究竟是為誰而建?人們尋求住所,不是為住而住,而是或為生活的便利,或為工作的方便,或者二而合一。是的,出於對生活與生產的考慮,人們的居住需求明顯地具有區域性。在這一點上,租賃房屋的人們尤為關切。但這些建設於城鄉結合部乃至郊區的公共租賃房,其周邊區域生活既不便利,而產業亦不發達,則人們在此租房又所為何來?!

回到上海與武漢的首批公租房上。為什麼有六七成的房源至今無人問津?無他,沒有市場需求支撐也。一般而言,公租房雖然面積較小,但因為是全裝修房,而且傢具、傢電等設施一應俱全,其租金不可能低。而因為所在區域生活與生產的不發達,這裡並沒有提供足夠的有支付能力的人群與之匹配。當如此大體量的公租房一下子推向市場時,便顯著地出現瞭「供過於求」的局面,少人問津也自在情理之中瞭。

火上澆油的是,公租房的申請,有著種種的條件設定。譬如說在上海,申請者必須同時達到四個標準:具有本市常住戶口,或者持有《上海市居住證》達到二年以上(之前持有《上海市臨時居住證》年限可合並計算)且在滬連續繳納社會保險金達到一年以上;與本市單位簽訂一年以上(含一年)勞動合同;在本市無自有住房或人均住房建築面積低於15平方米;申請時未享受本市廉租住房、經濟適用住房政策。不僅如此,在居住上,公租房一般不允許合租。而在申請程序上,也需要經過提出申請、提交材料、資格審核、抽查監督、輪候供應等多個流程。條件限制加上手續麻煩,即便有支付能力的人們也會轉向房產中介,直接在市場上尋找合適的租賃房源。而公租房的市場因此而越發地狹窄,越發地「供過於求」。

事實總是能給人以好的啟示。同樣是公租房,同樣建造在城鄉結合部,位於閔行聯明村的聯明雅苑卻是另一番景象。該公租房項目由村民集資興建,每傢每戶集資10萬元以上,每年以7%的利率返還收益。2008年9月聯明雅苑開工建設,2010年9月開始對外出租。這個公租房項目總共有兩幢公寓樓,404套出租房屋,其中二室戶72套,每套面積為70平方米;一室戶332套,每套面積45平方米。到2011年4月,該小區已經全部租完,出租率達100%。「客滿」的奧秘在哪裡?無他,隻是該項目有的放矢,為市場需求而建:其村周邊大大小小商貿型企業眾多,企業員工的居住問題日益突出。敏銳地捕捉到瞭這一點,村民集資興建瞭這一公租房。兩廂對比,問題「昭昭然也」:一個是為市場需求而建,建成之後一房難求;一個是為「軍令狀」而建,建成之後申請者寥寥。俗話說,「事實勝於雄辯。」又何須多言哉。

從政策導向來看,「十二五」時期的保障性住房的重點,已然轉向發展公共租賃住房。各地公租房「大幹快上」的消息也時有報道。倘若繼續罔顧市場需求,為建設而建設,則若幹年後,大量無人居住的空蕩蕩的公租房,將成為城市一道怪異的風景。上海與武漢首批公租房的遇冷,是這一幕的極為生動的預演。

2012-4-2