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搶房和漲價哪個欲望更可怕?蕪湖樓市難猜遭遇圍獵

蕪湖房地產交易網訊 自蕪湖去年樓市大幅度升溫,土地市場也越來越火熱,為此政府也出臺瞭一系列的管制政策。

搶房和漲價哪個欲望更可怕?蕪湖樓市難猜遭遇圍獵

5月8日,蕪湖市政府發佈樓市新政,要求在蕪湖新購買(新購買是指自本通知施行之日起購買)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動產權證滿2年方可轉讓;同時規定開發商每次開盤不得少於20000平;在售樓盤必須建到⅓才能出售;高價樓盤一律不允許網簽等一系列調控措施。

7月1日起實施《蕪湖市嚴格加強商品住房銷售明碼標價備案實施辦法(暫行)》,明文規定非首次銷售項目半年漲幅不得高於5%。價格備案的條件方面,規定樓盤單次預售面積不少於2萬平方米;新出讓地塊開發項目,高層建築主體施工形象進度需達到總層數的三分之一、多層建築主體施工形象進度需達到正負零;價格備案管理方面,非首次銷售項目半年漲幅不得高於5%;對實際銷售價格低於備案價格5%以上的,需重新辦理價格申報手續,對不接受糾正的企業一律暫停網簽,轉為現房銷售。

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住房公積金政策進行調整,實行差別化住房公積金貸款政策:繳存人傢庭購買首套住房的,貸款最低首付款比例為20%;購買改善性住房的,貸款首付款比例不得低於30%。對已有2次住房公積金貸款記錄(含本市和外地)的繳存人傢庭,不再發放住房公積金貸款。

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土地拍賣方面,門檻也是越來越多,采取多樣化的供地方式。樓市政策不斷收緊,土市門檻不斷提高,總體上維持瞭蕪湖樓市的平穩發展。樓市真的如大傢所見這般平靜嗎?有些信號一直在暗暗湧動,隻是可能並不起眼,不能吸引大傢的目光。

一. 買房難難買房 蕪湖樓市金九銀十不再

樓市政策和土拍門檻不斷提高,銀行貸款方面不斷收緊,今年蕪湖的「金九銀十」的行情下滑明顯。9月份五區成交5737套,雖較8月略有增長,但相比去年同期的7643套,出現較大幅度下跌;同比下跌24.93%。而10月成交量僅僅隻有5812套,同比去年10月,下跌瞭11.17 %,市場行情依然慘淡。

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2016年1月-2017年10月蕪湖商品房備案

(數據來源:星空地產研究院)

另外,蕪湖樓市近期在售樓盤也不是很多,在售房源更是如此,不少樓盤在新房源加推之前僅剩少量頂底層房源在售,蕪湖樓市成交相比去年下滑明顯也有這方面的一些原因。

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2017年10月份蕪湖樓市商品房預售許可量(以預售許可證為主)

(圖片來源/蕪房網)查看大圖

繼上月不少樓盤紮堆預售開盤的影響,10月蕪湖樓市可謂是氛圍慘淡。很多人在咨詢小編現在蕪湖有哪些樓盤在售,因為在上月很多樓盤一開盤房源就所剩無幾,還有很多預計10月開盤的樓盤因為工程進度等原因預售尚未申請成功,還有一些其他的原因導致預售時間尚未確定,因此小編在推薦樓盤的時候也是萬般為難。

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蕪湖樓市一角 千人搶房已成常態

在蕪湖,看中瞭房源卻未能成功購得該房源的購房者居多,最為重要的原因就是新加推的優質房源在加推當天就被搶購一空。不少購房者在搶房大戰中未能搶到心儀房源,接下來的日子裡買房之路也將曲折。在這種情況下隻有兩種選擇,要麼買一套房,雖然不合心意;要麼等,等心儀樓盤加推再去搶,但是這兩種選擇無論哪一種都很難。

二.面粉漲瞭面包還會便宜嗎?蕪湖土市不斷走高

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上半年蕪湖土地共出讓9宗,其中,土地成交面積為810529.4平米,同比增長253.83%;出讓金額共49.4103億元,同比增長648.87%。四川華宇集團(保利)、上海驤遠投資控股有限公司(融創置業)等知名房企紛紛在蕪湖拿地,蕪湖大部分地塊的成交樓面價就已達到4500元以上。

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7月,蕪湖土地市場共成交3塊土地,分別為7月5日出讓的1710號宗地,7月14日出讓的1711號宗地和7月21日出讓的1712號宗地,出讓面積共計237641.1平米,折合約356.46畝,成交金額18.91億元。另外,7月出讓的3宗地塊中均分佈在鳩江區且皆為居住用地,土地使用年限為70年。

8月蕪湖土地市場無土地出讓,亦無土地成交。9月蕪湖土地市場成交2宗地塊,共成交面積48986.82㎡,土地出讓金為2.842億元,分別是位於開發區的1713號地塊和三山區沁園小區南側的1714號地塊。

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蕪湖土地市場在經歷8月的冷清,9月回暖之後,10月再次遇冷,1715號宗地遭遇流拍。

前兩天,蕪湖土地市場出讓瞭兩宗新地塊,分別是位於弋江區長江南路與大工山路交匯處的1716號宗地和位於鳩江區恒大華府北側的1717號宗地,分別被安徽偉星置業和南京大發地產摘得。其中偉星地產以3.92億元+11400元/㎡代建資金競得蕪湖1716宗地,大發地產以7.54億+650元/㎡代建金競得蕪湖1717地塊再次刷新蕪湖樓市的新風向。

總體來看,到目前位置蕪湖樓市共成功出讓土地16宗,除瞭位於三山區、開發區的部分樓盤拿地時樓面價格較低,其他不少樓盤的成交樓面價均在4k+,拿地價格如此,建成後的房源均價想必也不會太低。不僅如此,城東、城南不少房企大佬紛紛入駐,也將為蕪湖樓市帶來新風向,如剛剛拿下1717號宗地的南京大發地產,將會為鳩江區帶來新的居住體驗。同時,相比2016年全年僅18宗土地成功出讓,而目前僅11月初就已有16宗土地成功出讓;房企的拿地總價也有所提高,2016年蕪湖土地市場成交金額73.22億元,而目前2017所有成功出讓的土地價格累積在一起已超80億元。有句話是這樣說的「面粉貴瞭面包也會漲」,所以未來的購房成本將會增加,剛需陣線也將進一步壓縮。

三.全國樓市加碼信貸收緊 蕪湖房貸政策緊中有松

隨著全國房地產調控加碼,樓市信貸持續收緊,2017前三季度全國首套房貸款利率迎來「九連漲」。而在蕪湖各大銀行的房貸利率依然居高不下,但根據11月份最新的調查數據顯示,相較於前幾個月的不斷收緊,11月以來,蕪湖各大銀行房貸利率上浮不明顯,個別還出現瞭執行基準利率的情況。

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11月蕪湖各大銀行最新房貸利率調查

調查顯示:11月份蕪湖各大銀行房貸利率變動比較平穩,相較於10月份,大都銀行基本保持原樣,上浮比率依舊居高不下。——首套房最高上浮20%以上,對於二手房個別銀行網點暫停瞭房貸業務。

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在最近的7-11月裡,蕪湖各大銀行首套房貸款利率上浮變化幅度不大,均執行基準利率及以上,部分甚至上浮至20%。利率優惠早就已經絕跡瞭。從最近一段時間的蕪湖樓市來看,目前首套房貸款利率繼續大幅收緊的概率很小。就徽商銀行為例,11月起開始執行首套房基準利率,小編預測:在未來一段時間裡,蕪湖各大銀行貸款利率或保持不變,平穩運行將是主基調。

雖然在各種控制下,蕪湖樓市呈現出一片冷靜安寧,但平靜之下暗湧的欲望依然伺機而動,正在找準時機等到下一輪行情的到來。買房人被壓抑的購買欲望,開發商被壓抑的漲價欲望,什麼時候能得到滿足?至少這個金九銀十我們看不到瞭。至於後期欲望釋放之後產生的後果,還是交給市場去解答吧。